SCI et participations croisées de 2 soeurs
Deux sœurs récupèrent dans le cadre d’une succession, 2 SCI dont elles détiennent chacune des parts. Une mésentente existe depuis des années et nous avons été contacté en urgence dans le cadre d’une des SCI.
Il s’agissait de débloquer la vente du bien immobilier figurant à l’actif de la SCI, dont les conditions de vente avaient été définies dans un Protocole global de gestion des SCI suite au décès du dernier parent, des années auparavant.
La sœur non gérante, mais possédant 50% des parts, bloquait systématiquement toutes transactions arguant de dépenses de la SCI pour la gestion de ce bien qu’elle n’avait pas validées (frais de procédure à l’encontre d’un locataire, charges de copropriété …). Une nouvelle offre au prix se présente et la 1ere sœur, Gérante de la SCI et ayant déjà tous les pouvoirs de céder le bien en vertu du Protocole précité, confirmé par une AG signée des parties, souhaite qu’elle se formalise par un compromis. Sans surprise la seconde sœur s’y oppose au mépris des accords déjà signés mais les acheteurs craignant un recours, demandent la tenue d’une nouvelle AG sécurisant la vente.
Nous avons donc préparé une AG et organisé un RV de signature avec la seconde sœur chez l’agent immobilier, les 2 sœurs ne souhaitant pas se rencontrer. Il fallait convaincre cette personne que ses prétentions financières déséquilibrées (remboursement de frais justifiés par sa sœur Gérante, comme honoraires d'avocat pour recouvrement de loyers, frais de rénovation d'une verrière après fuites, remise en état du bien avant vente, charges, abonnements.....) n’étaient pas légitimes et devaient être déduites du prix de la vente.
D'autres arguments bien ciblés ont fini de la convaincre :
dégradation du bien entrainant sa dévalorisation
prise d'hypothèque par le Syndic pour sécuriser des arriérés importants de charges
charges inutiles aggravant le déficit de la SCI
risque qu'un créancier demande l'ouverture d'une procédure judiciaire pour cessation de paiement. La gérante peut également déposer un dossier auprès du Tribunal qui nommera un mandataire liquidateur chargé de régler les créanciers sur la vente de l'actif. Dans ce cas, la vente aux enchères du bien est quasi inéluctable à des conditions financières souvent désavantageuses. Procédure longue et coûteuse
recherche d'un acquéreur par l'associée lésée (et gérante) pour ses parts, via un cabinet spécialisé dans le rachat de parts d'indivision
Nous avons vu plus loin en obtenant son accord sur une liquidation de la SCI et le partage équitable de l’actif, produit de la vente.
Il faut parfois se projeter à plus long terme, sachant que la signature d’une partie pour les opérations ultérieures sera difficile à obtenir.
Nous lui avons également expliqué que la gestion de sa propre SCI pouvait être remise en cause par sa sœur associée en raison d’opérations litigieuses et le refus de versement de dividendes (les loyers bloqués dans un report à nouveau aussi inutile qu’important) au mépris du Protocole signé.
En lui expliquant la situation en toute transparence et les risques d’une action judiciaire, nous avons obtenu sa signature qu’elle refusait abusivement depuis des années.
Conclusion :
Quel plaisir de trouver les arguments nécessaires, par l’étude approfondie de documents signés et le contrôle des opérations sur les SCI, pour débloquer une situation familiale figée depuis 10 ans. Une vision différente, plus globale, pour dénouer des différents ancrés depuis des années. Un soulagement pour les 2 sœurs qui pourraient envisager de se parler à nouveau.
Notre prestation :
- Analyse de documents
- Synthèse écrite
- Définition d’une stratégie
- Discussions séparées avec les parties
- Tenue d’une AG
- Liquidation de la SCI