Annulation d’une promesse de vente par levée de la condition suspensive
Une promesse de vente d’un terrain est signée en 2023 avec comme condition suspensive mentionnée à l’acte, l'obtention d’un permis de construire.
Malgré deux dépôts de permis successifs pour des surfaces de construction différentes (et inférieures à la surface constructible mentionnée dans la promesse), la Mairie refuse toute construction. Ces refus de permis ont été justifiés par le fait que l’assainissement devait être positionné dans la zone constructible et que les nouvelles règles d’alignement ne permettaient plus la construction d’une maison individuelle (pas même de 20m2 !)
L’acquéreur demande donc le remboursement de l’indemnité d’immobilisation. La partie adverse répond au contraire que la condition suspensive n’est pas levée et donc l’indemnité d’immobilisation acquise au vendeur et demande le versement du surplus (10% du montant de la vente, 5% ayant déjà été versés).
L’acquéreur, après avoir fait intervenir son notaire et échangé quelques e-mails justifiant sa demande, nous a contacté.
La 1ère étape de notre mission a consisté à comprendre les raisons de ce litige et de formaliser les courriers de notre client sur la base des éléments remis préalablement à la signature de la promesse et de ceux constitutifs du dossier de permis.
Ce litige nous a tout d’abord étonné étant donné la rédaction sans ambiguïté de la condition suspensive insérée dans la Promesse, protectrice de l’acquéreur, qui lui aurait permis d’annuler la Promesse et de récupérer son indemnité sans passer par les voies judiciaires.
Mais une petite clause en fin d’acte indiquait que l’acquéreur devait déposer un permis en incluant un assainissement privé (le terrain n’étant pas raccordé au réseau eaux usées) dans la zone constructible du terrain. Pour cela, le vendeur annexait à la Promesse un Certificat d’urbanisme opérationnel déposé par un tiers un an auparavant et mentionnant la possibilité de construire une maison de la superficie indiquée à l’acte.
Nous avons donc demandé formellement ce certificat à la Mairie avec le dossier d’implantation de la maison et de l’assainissement. Or nous avons été surpris par 2 choses :
- Le dossier était incomplet sans aucun plan d’implantation tel que prévu par L’article R410-1 du code de l’urbanisme
- Le CU (anonyme annexé à la Promesse) a révélé le nom du déposant, le vendeur, qui ne pouvait donc ignorer l’infaisabilité du projet puisqu’une maison ne peut être construite sans assainissement.
Avec ces éléments, nous avons adressé un nouveau courrier au notaire du vendeur avec les arguments juridiques et factuels pris sous l’angle du dol, courrier resté également sans suite.
La 2ème étape a été celle de la saisine d’un Centre de Médiation du Notariat.
Ce notaire avait de surcroit inclus dans la Promesse une clause de médiation, préalable obligatoire avant la saisine d’une juridiction, auprès d’un Centre de médiation du notariat. Nous avons donc contacté le Centre de la région concernée et constitué le dossier à remettre au notaire désigné.
Ce notaire a pris contact avec l’ensemble des parties et, après 8 semaines, a confirmé à notre client que la partie adverse ne répondait pas à ses demandes.
Conclusion :
A ce stade, ce dossier ne fait que commencer. Nous attendons confirmation du notaire médiateur du refus de la partie adverse de participer à une médiation avant de saisir la juridiction concernée. Dans l’intervalle, nous avons validé avec notre client le principe de la saisine du Tribunal Judiciaire pour vices du consentement (le dol) lors de l’acquisition d’un bien impropre à l’usage auquel il a été vendu : y construire une maison.
Le dol à l’avantage d’annuler la vente mais aussi d’obtenir le remboursement des frais engagés et de possibles dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi.
L’avocat, que nous avons choisi avec notre client, nous a confirmé vouloir défendre ce dossier devant le Tribunal sur ce fondement du dol.
Notre prestation :
- Analyse de documents
- Synthèse écrite
- Rédaction de 2 courriers au notaire du vendeur
- Remise d’un dossier complet au notaire désigné par le Centre de médiation du notariat
- Constitution du dossier pour l’avocat